|
|
 |
|
|
|
В настоящее время на практике отрабатываются всевозможные формы участия девелоперских компаний в различных строительных объектах и использование различных инструментов финансирования. Специалисты утверждают, что в Киеве уже есть здания, которые были построены с использованием облигаций, специально выпущенных в оборот для финансирования стройобъекта. Что нужно? По мнению аналитиков Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании, застройщик, выбирая стратегию осуществления инвестиционных проектов, должен задумываться не только о качестве и цене недвижимости, но и попутно решать другие вопросы: оптимизировать налогообложение, предотвратив вымывание оборотных средств на этапе строительства; обеспечить привлечение средств физических и юридических лиц на более раннем этапе, когда кредитные ресурсы еще не доступны, поскольку отсутствует его достойное обеспечение; сделать приемлемый уровень цен на жилье, избегая участия финансовых посредников, к сотрудничеству, с которыми упорно подталкивает наш законодатель, а это удорожает проекта на 5-10%. Только нестандартные инновационные подходы могут обеспечить решение всех перечисленных задач, а именно – инструменты с применением: ценных бумаг (облигаций и акций, сберегательных сертификатов и инвестиционных сертификатов); финансовых биржевых инструментов (опционов, фьючерсов и форвардов); институтов совместного инвестирования (венчурных, инвестициционных корпоративного и паевого фондов); кредитно-депозитных механизмов; кооперативов, общественных организаций. Как работать? Попробуем разобраться в вопросе, как девелоперские компании могут принимать участие в создании какого-либо (например, торгового объекта), и чем они рискуют. Как известно, «development» с английского языка переводится как «развитие». Применительно к недвижимости оно означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости. Этот процесс, по мнению Валерия Кирилко, директора «Castle Development», проходит девять отдельных стадий, которые ни в коем случае нельзя перескочить. Это – инициация проекта – подбор команды – исследования рынка – разработка концепции – проектирование – управление – брокеридж и прелизинг – строительство – организация финансирования. По свидетельству г-на Кирилко, это бизнес, где требуются довольно крупные инвестиции в течение длительного времени. Это также бизнес, который реагирует на изменение в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве и социальной сфере. По утверждению директора «Castle Development», в Украине уже есть опыт создания девелоперской компании в кооперации с банком. Специалисты различают два вида девелопмента – «fee development» и «speculative development». В схеме – «fee development» – девелопер не берет на себя финансовые риски и работает, как правило, за гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, который должен на выбранном земельном участке построить объект «под ключ» и, возможно, заполнить его еще и арендаторами. Девелопер не вкладывает в проект свои деньги. Все виды работ – проектирование, необходимые согласования с властями плюс строительство объекта и сдача в эксплуатацию площадей – все это оплачивает заказчик. На выполнение работ девелопер привлекает специалистов – архитекторов, подрядчиков, а также инжиниринговые компании. Но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство которым может достигать 10% от стоимости проекта. Каждый из двух участвующих сторон берет на себя определенные обязательства. Собственник-инвестор решает вопросы инициации проекта, финансирования, владения и управления. Девелопер берется за маркетинг, концепцию, проектирование, строительство, реализацию построенных площадей (аренда или продажа) и управление. При использовании схемы – «speculative development» – девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая при реализации проекта как его единоличный организатор.
|
установка автостекла . |
|
|
|
Главная